با پایان یافتن انتظارات،‌ لیزینگ مسکن آزاد شد

طرح‌های جدید برای خانه‌دار شدن

طرح لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که در قالب آن شرکت‌های اعتباری با به‌کار انداختن سرمایه خود در مسیر تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی، بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت‌شده‌ای، اقساط میان مدت و بلند مدت از خریدار دریافت می‌کنند. این طرح، عملا باعث راه‌اندازی مدل خرید‌های اعتباری در بازار مسکن می‌شود و خلأ وام خرید ناشی از معذوریت بانک ها در پرداخت این تسهیلات را برای متقاضیان جبران می‌کند.

  1. ۴ ماه،۲ هفته قبل
  2. ۰
مسکن
نوآوران -

   بهتر از وام 100 میلیونی؟

علی نوذرپور کارشناس حوزه مسکن در گفت و گو با نوآوران در خصوص احتمال تاثیرگذاری لیزینگ مسکن در بازار فعلی عنوان کرد: هم‌اکنون مسیر تصویب پیشنهاد مربوط به راه‌اندازی شرکت‌های لیزینگ مسکن - با توجه به سوابقی که در پیش‌از انقلاب و همین‌طور دهه70 از کارکرد لیزینگ در کشور وجود دارد- شاید کوتاه‌تر از داستان افزایش وام باشد.

در حال حاضر یکی از معذوریت‌های سیستم بانکی برای موافقت با افزایش وام خرید مسکن، کمبود منابع بانک ها است که باعث شده احتمال ناتوانی بانک عامل در عمل تعهداتش را بالا ببرد و در نتیجه بانک را مجبور به استقراض از بانک مرکزی کند.

در این میان از آن جا که دولت یازدهم به ‌شدت مخالف استقراض بانک ها از بانک مرکزی است و استقراض – ارائه خط‌ اعتباری مشابه خط ‌اعتباری مسکن‌ مهر‌ از سوی بانک مرکزی به بانک مسکن- را تورم زا می‌داند، لازم است بانک ها پیش‌از افزایش سقف وام، بابت کفایت منابع خود اعتماد سازی لازم را آن جام دهند.

این در حالی است که شرکت‌های اعتباری متقاضی ارائه خدمت لیزینگ به بازار مسکن، قادر خواهند بود با اعلام سریع رقم منابع مالی خود، در صورت موافقت بانک مرکزی، مجوزهای لازم را دریافت کنند.

وام خرید مسکن سال گذشته به 80 میلیون تومان افزایش پیدا کرد؛ اما این سقف تسهیلات طبق گفته مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، حداکثر 20 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهد که البته میزان این پوشش در تهران حدود 12درصد برآورد می‌شود.

وی ادامه داد: در مقابل این مسیر نسبتا سخت و طولانی برای افزایش مبلغ وام خرید، چنان چه آمادگی شرکت‌های لیزینگ برای ورود به بازار مسکن، واقعی باشد و با صدور مجوز از طرف بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار عملیاتی شود، این امکان برای خریداران مسکن ایجاد خواهد شد تا از طریق لیزینگ، حداقل به اندازه سه برابر مبلغ کنونی وام، اعتبار مالی دریافت کنند.

در شرایط فعلی و با توجه به وضعیت وخیم مطالبات و منابع بانک ها هیچ بانکی حاضر به درگیر نمودن منابع خود در چنین طرح های بلند مدت و پرریسکی نیست، در حال حاضر عمده تاکید و اولویت بانک ها تسهیلات کوتاه مدت مشارکتی است و بانک ها حتی تسهلات ٣٦ ماهه را هم با اکراه با اکراه به مشتری پرداخت می کنند و بیشتر مایل به ارائه تسهلات ٦ ماهه و یک ساله هستند . بنابراین توقع پرداخت تسهیلات مسکن از منابع داخلی بانک ها نداشته باشید

       قدرت لیزینگ 4 برابر مبلغ وام

در دنیا و به‌خصوص در کشورهایی مثل ترکیه و آمریکا، نهاد‌هایی وجود دارند که در دو زمینه «ساخت و ساز» و «مالی اعتباری» همزمان فعالیت می‌کنند. این شرکت‌ها در عرضه آپارتمان‌هایی که خودشان احداث می‌کنند، اعتبار درازمدت برای خریدار در نظر می‌گیرند و معمولا به سه روش تامین 50درصد قیمت فروش، تامین 70درصد قیمت فروش و تامین 80 تا 90 درصد قیمت فروش، اقدام به اختصاص اعتبار به خریداران می‌کنند.

مابه‌التفاوت اعتبار تعیین‌شده از طرف شرکت‌ لیزینگ و قیمت مسکن را باید خریدار به‌صورت پو‌ل‌نقد پرداخت کند، در ایران نیز با توجه به تجربه ‌‌ای که در سال‌ های گذشته از نوسانات نرخ تورم بر جا مانده است، باید قبل از راه‌اندازی شرکت‌های لیزینگ، تکلیف نحوه محاسبه نرخ سود تسهیلاتی که این شرکت‌ها در قالب اعتبار به خریداران مسکن ارائه می‌کنند، روشن شود و مکانیزم‌های نظارتی بر این فعالیت‌ها را در نظر بگیرند تا با تعیین سود معقول، از یک سو هزینه خرید مسکن با اعتبارات لیزینگی برای خریداران افزایش آن چنانی پیدا نکند و از سوی دیگر، برای ارائه کننده این اعتبارات نیز ریسک تورم، به کمترین حد برسد.

شرکت‌های لیزینگ مسکن در صورت صدور مجوز فعالیت برای آن ها، چنان چه حداقل 50درصد از میانگین قیمت آپارتمان در شهری مثل تهران را برای خریداران تامین مالی کنند، در این صورت در مقایسه با قدرت حداکثر 17درصدی وام فعلی خرید، قادر خواهند بود معادل 3برابر تسهیلات بانکی، به متقاضیان مسکن سرویس اعتباری ارائه کنند.

شرایط کنونی بازار مسکن از بابت افزایش واحدهای مسکونی نوساز و فروش‌نرفتن بخش زیادی از آنها که به‌دلیل نبود قدرت خرید در طرف تقاضا، کار را برای سازنده‌ها مشکل کرده است، از هر جهت برای ورود شرکت‌های لیزینگ مناسب ارزیابی می‌شود. این شرکت‌ها چنانچه خودشان ساخت و ساز آن جام ‌دهند، ابتدا می‌توانند آپارتمان‌های تحت مالکیت شرکت را با تامین‌مالی و اعتباری به بازار مصرف عرضه ‌کنند و بعد از آن، شرایط فروش واحدهای مازاد سایر سازنده‌ها را هموار کنند.

علی نوذرپور درباره اعتمادی که متقاضیان استفاده از خدمات لیزینگ باید در قضیه رهن یا انتقال سند ملک به شرکت‌های لیزینگ داشته باشند، تصریح کرد: می‌شود بانک ها به‌عنوان کارگزار این شرکت‌ها وارد عمل شوند و به‌عنوان حلقه ارتباطی اعتباردهنده و خریدار مسکن عمل کنند؛ ضمن اینکه تضامین لازم از طرف بانک مرکزی نیز دریافت خواهد شد.

          انتظار مردم از لیزینگ ها

وی در خصوص انتظار مردم از لیزینگ های گفت: این انتظار نباید بین مردم ایجاد شود که می‌توانند بلافاصله به لیزینگ‌ها مراجعه و از تسهیلات مسکن برخوردار شوند، چرا که در این مورد هنوز مشکلاتی وجود دارد که حل نشده است.انتظار مردم از دریافت تسهیلات مسکن داشتن نرخ سود پایین و همچنین دوره بازپرداخت طولانی است، در حالی که هیچ کدام از این شرایط برای لیزینگ در حال حاضر فراهم نیست به‌طوری که سود بازپرداخت تسهیلات تا ۲۱ درصد و دوره بازپرداخت آن فعلا پنج ساله است که نمی‌تواند پاسخگوی نیاز متقاضی تسهیلات مسکن باشد.