گزارشی از معیارهای چندگانه در تعیین اجاره خانه

همسایگی تورم و اجاره بها در بازار راکد مسکن

گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد از سال 1391 تاکنون رشد اجاره‌بها با نرخ تورم رابطه‌ای همسو داشته است. سیر منفی تورم در دولت یازدهم از 40.4 درصد در ابتدای شروع به کار به 10.2 درصد در حال حاضررسیده است با وجود این، نرخ رشد اجاره بها در کل کشور نیز تقریبا با این رقم برابری می‌کند و در مقایسه نقطه به نقطه در اردیبهشت 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل 10.8 درصد افزایش داشته است. آیا تورم مبنای درستی برای تعیین اجاره بهاست؟

  1. ۵ ماه،۴ هفته قبل
  2. ۰
همسایگی تورم و اجاره بها در بازار راکد مسکن
نوآوران -

گروه اقتصادی: گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد از سال 1391 تاکنون رشد اجاره‌بها با نرخ تورم رابطه‌ای همسو داشته است. سیر منفی تورم در دولت یازدهم از 40.4 درصد در ابتدای شروع به کار به 10.2 درصد در حال حاضررسیده است با وجود این، نرخ رشد اجاره بها در کل کشور نیز تقریبا با این رقم برابری می‌کند و در مقایسه نقطه به نقطه در اردیبهشت 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل 10.8 درصد افزایش داشته است. آیا تورم مبنای درستی برای تعیین اجاره بهاست؟

مرکز پژوهش های مجلس سال گذشته در گزارشی نرخ تورم را با تورم در بخش مسکن از سال 1389 تا 1393 بررسی کرده بود. در این گزارش افزایش قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در مقایسه با نرخ تورم بیشترین رشد را داشته است. این در حالی است که طی سال های مورد بررسی نرخ اجاره مسکن در مقایسه با رشد تورم 15.8 رشد را شاهد بوده است.در چنین شرایطی آیا می توان امیدوار بود که با کاهش نرخ تورم ، قیمت اجاره بها نیز کاهش یابد؟

اشتباه در تعیین مبنای اجاره بها

آمارها نشان می دهد در پایان سال 91 نرخ تورم 31.5 و نرخ اجاره 32.5 درصد بوده است. در پایان سال 92 نرخ تورم 34.7 درصد و نرخ افزایش اجاره در نیمه دوم همان سال 14.2 درصد بود. در سال 93 نرخ تورم 14.8 درصد و نرخ رشد اجاره 12.8 اعلام شد. در اسفندماه 94 تورم به 11.3 درصد رسید و اجاره بها در نیمه اول سال 94 رشد 10.4 درصدی را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. اخیرا بانک مرکزی اعلام کرد که نرخ تورم در دوازده ماه منتهی به اردیبهشت‌‌ماه 1395 نسبت به دوازده ماه منتهی به اردیبهشت‌‌ماه 1394  معادل 10.4 درصد است و تورم در حال تک رقمی شدن است. اگرچه بازار مسکن دوره رکود خود را طی می کند اما به هر حال کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در کنار چن فاکتور دیگر مبنای اصلی تعیین اجاره بهاست ،با وجود این به صورت غیر قابل توجیهی مالکان،تورم رامبنای افزایش اجاره بها قرار می دهند.

 افزایش بهای اجاره بها و رابطه آن با تورم از آن جهت حائز اهمیت است که،مستأجران اغلب در طبقه متوسط و پایین‌تر از متوسط قراردارند و در زمره اقشار حقوق‌بگیر جامعه محسوب می‌شوند. در سال 94درآمد این طبقه بین 14تا 17درصد افزایش یافته است که این رشد درآمد باید در بخش‌های مختلف سبد خانوار نظیر بهداشت، آموزش، حمل‌ونقل و... هزینه شود که تنها یکی از آنها، بخش مسکن است. با این شرایط قدرت خرید آنها برای افزایش اجاره مسکن محدود می شود. در چنین شرایطی صاحبخانه‌ها توجهی به شاخص اصلی تعیین اجاره که قیمت مسکن است، ندارند و انتظار دارند متناسب با افزایش هزینه‌های جاری زندگی‌شان، اجاره‌بها  نیز افزایش پیدا کند در حالیکه مقایسه اجاره مسکن با نرخ تورم اساسا درست نیست. سود گرایی مالکان و مقایسه بازار مسکن با بازارهای دیگر باعث شده صاحبان مسکن در شرایط رکود هم به دنبال کسب سود بیشتر باشند.

نرخ سود بانکی، درآمد سرانه و قیمت مسکن که از فاکتورهای تاثیرگذار بر بازار اجاره هستند در سال 92 اثر خود را بر بازار اجاره گذاشتند اما در سایر سال‌ها تاثیر نرخ تورم بر رشد اجاره بها  در قالب یک پدیده ی نوظهورغیر قابل انکار بوده است. مجید عینیان پژوهشگر اقتصاد پولی بانکی در گفتگو با نوآوران معتقد است "آنچه در بازار مسکن ایران شاهدش هستیم ترکیبی از مدل های کلاسیک اقتصادی عرضه وتقاضاست.یعنی مبلغ اجاره بها در بسیاری مواقع به صورت توافقی بین موجر و مستاجر تعیین میشود و در برخی مواقع حتی ارتباطی با قیمت مسکن ندارد."

کاهش نرخ سود بانکی و گرایش مالکان به افزایش اجاره

نتایج برخی بررسی ها بیانگر این است که هر زمان نرخ سود حقیقی کاهش یافته، تورم بخش مسکن افزایش پیدا کرده است. تغییر در نرخ بهره، دو گونه اثر کوتاه‌مدت و بلندمدت بر قیمت مسکن در اقتصاد ایران به جا می‌گذارد. به عنوان مثال، افزایش نرخ بهره سپرده‌های بانکی، هم در یک بازه کوتاه‌مدت یک‌ساله، از «نرخ رشد قیمت مسکن» می‌کاهد و هم در یک بازه بلندمدت که حدودا از یک سال و نیم بعد آغاز می‌شود و تا چهار الی پنج سال بعد تداوم می‌یابد، نرخ رشد قیمت یا تورم مسکن را به میزان بیشتر و قابل توجهی کم می‌کند . با وجود این، کارشناسان معتقدند سیاست کاهش سود بانکی اگرچه تکانی به بازارراکد خرید و فروش مسکن می دهد و به دنبال آن در کوتاه مدت حتی ممکن است منجر به کاهش نرخ اجاره بها شود، اما تجربه نشان داده که در دراز مدت منجر به افزایش قیمت مسکن و در نهایت افزایش اجاره بها می شود.

مجید عینیان کارشناس بازارهای مالی و پولی در این باره می گوید،«اثر نرخ سود بانکی درواقع روی قیمت اجاره و رهن است. به این ترتیب که اگر نرخ سود بانکی بالا باشد، ترجیح موجر به رهن سپردن ملک است و اگر نرخ سود پایین بیاید، ترجیح بر این است که ملک اجاره داده شود. بر این اساس به طور طبیعی اگر روند نزولی نرخ سود بانکی ادامه پیدا کند و وضعیت سایر بازارهای رقیب نیز مانند ارز، طلا و سهام به همین شکل باشد و از جذابیت لازم برخوردار نباشد، پس از مدتی افراد علاقه پیدا می‌کنند که دارایی‌هایشان را به سمت بخش مسکن سوق دهند. بنابراین وقتی نقدینگی یا دارایی‌ها از بازار پول به بازار مسکن سوق پیدا کند، قیمت مسکن آرام‌آرام افزایش پیدا می‌کند. زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، نسبت اجاره به قیمت مسکن کوچک می‌شود. با وقوع این اتفاق چون قیمت اجاره در حالت طبیعی باید تابعی از قیمت مسکن باشد در نتیجه پس از مدتی شاهد افزایش اجاره مسکن خواهیم بود. بنابراین اثر کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت اثر افزایشی بر نرخ‌های اجاره دارد. البته این ‌روند پس از مدتی متوقف می‌شود و بازار به حالت عادی برمی‌گردد.»

در چنین شرایطی سوال اینجاست که آیا با تحقق وعده تک رقمی شدن نرخ تورم می توان امیدوار بود که میزان اجاره بها نیز کاهش یابد.عینیان می گوید، رسیدن به تورم تک رقمی به معنای کاهش اجاره ها نیست."کاهش تورم در این دوبازار نمی تواند به صورت رابطه یک به یک پیش رود.بنابراین نمی توان انتظار داشت که به محض تک رقمی شدن تورم شاهد کاهش اجاره بها باشیم."

وی معتقد است «نمی توان اثر کاهش نرخ تورم را به همه بازارها تسری داد.به عبارت بهتر همه بازارهای اقتصادی به یک نسبت کاهش یا افزایش تورم را تجربه نمی کنند. اگرچه تورم در واقع تغییر قیمت در کلیه کالاهای مبادله ای و غیرمبادله ای است اما معمولا اثر کاهش تورم روی بازارهایی چون مسکن دیرتر از سایر بازارهاست.»