مسکن

رونق یا رکود؟

به نظر می رسد در چنین شرایطی باید در جستجوی تعریفی مشخص از رکود یا رونق بود. رونق بازار مسکن به معنی افزایش تواتر معاملات در قیمت های نسبتا ثابت است به این معنی که درصدی از معاملات مسکن که به طور تاریخی متوسط معاملات مسکن بوده باید به طور عادی در طی سال رخ دهد تا به تعریف مشخصی از رونق برسیم.

  1. ۶ ماه قبل
  2. ۰
رونق یا رکود؟
نوآوران -

محمد رضا مدیری - پژوهشگر اقتصادی: دو کلید واژه رونق یا رکود این روزها در ارتباط با وضعیت بازار مسکن بسیار شنیده می شود. به نظر می رسد در چنین شرایطی باید در جستجوی تعریفی مشخص از رکود یا رونق بود. رونق بازار مسکن به معنی افزایش تواتر معاملات در قیمت های نسبتا ثابت است به این معنی که درصدی از معاملات مسکن که به طور تاریخی متوسط معاملات مسکن بوده باید به طور عادی در طی سال رخ دهد تا به تعریف مشخصی از رونق برسیم. با این تعریف نمی توان بازار مسکن را در حال حاضر پررونق دانست. دلیل آن هم این است که اقتصاد کشور متکی به نفت است و در طول دوره ای تاریخی به دلیل وقوع بیماری هلندی جهش قیمت مسکن را تجربه کردیم. در این دوره ها فعالان اقتصادی تلاش می کنند پس اندازها و سرمایه های نقدپذیرشان را برای بهره مند شدن از فرصت نوسان گیری و یا پیشگیری از ضعیف شدن قدرت خرید و فروش وارد بازار مسکن کنند. این اتفاق معمولا از زمان وفور نفتی هر 3 تا 5 سال رخ داده است. با این رویکرد نمی توان افزایش تعداد معاملات با هدف حفظ قدرت خرید را که به صورت مقطعی رخ می‌دهد، به معنای رونق در بازار مسکن در نظر گرفت.

 تجربیات 9 سال گذشته  نشان داده که رکود عمیق در بازار مسکن به این دلایل هنوز هم ادامه دارد. به این دلیل که رشد قیمت ها از متوسط رشد تورم عقب افتاده و به عبارت بهتر سرمایه گذاری در املاک و مستقلات در مقایسه با بازارهای رقیب بازدهی کمتری داشته است. این موضوع درمورد کسانی که سرمایه گذاریشان از طریق اخذ تسهیلات بانکی گرانقیمت انجام شده صادق است و آنها بعضا اصل سرمایه شان را در این دوره از دست داده اند. نتیجتا در حال حاضر می توان گفت به طور کلی  متوسط دارایی های املاک و مستقلات در طی 5تا6 سال گذشته به قیمت های ثابت کاهش پیدا کرده است. با این توضیحات می توان وضعیت مسکن در سال95 را نیز تحلیل کرد. اولا باید در نظر گرفت که به دلیل عملکرد مثبت دولت در کاهش نرخ تورم، ما با ثبات قیمت در بازار مواجه بودیم و ثبات قیمت به معنای کاهش قیمت حقیقی است. با این توصیف می توان دید که در سال 95 تعداد معاملات در قیمت های تقریبا ثابت در بازار مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.با وجود این نمی توان این افزایش را به معنای رونق در نظر گرفت،دلیل این امر تعریفی است که از رونق اقتصادی در ابتدا ارائه دادیم.در این تعریف ،عرضه و تقاضا باید در طی دو سال متواتر با یکدیگر در تعادل باشند تا به تعریف درستی از رونق برسیم.

اگر به تاریخچه رونق بازار مسکن نگاهی بیاندازیم متوجه می شویم که در طول دوره های رونق تاریخی ،معاملات 10 درصد واحدهای عرضه شده بوده است در حال حاضر این میزان به طور چشمگیری کمتر از آن است پس نمی توان به آن رونق گفت. درواقع باید تعداد واحدهای عرضه شده با تعداد معاملات متناسب با هم رشد کند تا شاهد رونق باشیم اتفاقی که در حال حاضر شاهد آن نیستیم همین عدم تناسب در عرضه مسکن و تعداد معاملات است.برای روشن شدن موضوع مثالی میزنم،معمولا خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها از نوع تبدیل به احسن کردن واحدهاست ،مثلا اگر کسی یک آپارتمان 100 متری دارد و بخواهد آن را به 120 متری ارتقاء دهد باید بتواند با یک ضریب اطمینانی با پس انداز خود معامله خرید را انجام دهد ودر عین حال مطمئن باشد که طی یک ماه تا 45 روز می تواند واحد 100متری خودر ابرای پرداخت مابقی سند به فروش رساند در چنین حالتی ما با رونق در بازار مسکن مواجه ایم.

در عین حال باید گفت بازار معاملات در حال حاضر روانتر دنبال می شود.در چنین شرایطی به نظر می رسد در سال 95،تعداد معاملات مسکن افزایش پیدا کند ولی قیمت ها جهشی نخواهد داشت.دور از انتظار است که به دلایل ساختار بازار به معنی اضافه عرضه و شرایط حاکم بر اقتصاد کلان تغییری در قیمت در بخش مسکن در بهترین حالت بیش از 10 تا 15 درصد باشد.با در نظر گرفتن تعدیل های ناشی از نکاتی که برشمردم،می توان این تحلیل راب ه کل کشور تسری داد.اول اینکه اضافه عرضه یا همان واحدهای مسکونی خالی در ابرشهرها بسیار بیشتر از دیگر شهرستانهاست و دیگر اینکه تغییرات قیمت در صورت وقوع در همه شهرها در نهایت با یک فاصله زمانی نسبتا کوتاه رخ می دهد.