گزارش نوآوران از تاثیر تحولات اخیر بر بازار خانه

تقلای مسکن برای گذر از رکود

این روزها خبرهای مربوط به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد و همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق‌های سه‌گانه پس انداز مسکن، باعث شده برخی گمانه زنی ها مبنی بر بازگشت آرام بازار مسکن به دوران رونق شدت بگیرد.

  1. ۵ ماه،۲ هفته قبل
  2. ۰
تقلای مسکن برای گذر از رکود
نوآوران -

این در حالیست که بر اساس گزارش‌های رسمی، معاملات خرید و فروش مسکن در خردادماه نسبت به ماه قبل کاهش 4/ 3دهم درصدی داشته است.

برخی از کارشناسان بازار مسکن که به توازن بازار بر اساس هم پوشانی عرضه و تقاضا معتقدند، کاهش نرخ سود بانکی را دلیلی برای  بازگشت سازندگان به عرصه ساخت و ساز می دانند. استدلال این گروه این است که اگر تاکنون بستر لازم برای خرید و فروش مسکن مهیا نبود اکنون و به کمک تسهیلات بانکی، میزان تقاضا از سوی خریداران بالاتر می رود و در نتیجه  این امکان برای مالکان و مشتریان فراهم می شود تا در پی افزایش ساخت و سازها، معاملات مسکن در آینده نزدیک رونق بگیرد.

گروهی دیگر اما نظر متفاوتی دارند. آنها معتقدند تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن در ایران اگرچه به عنوان یک اصل قابل پذیرش است و می‌تواند در بلند مدت بازار مسکن را بهبود بخشد، اما نمی‌تواند به خودی خود راه حلی برای تثبیت قیمتها به کف واقعی باشد. استدلال این گروه این است که یکی از دلایل ادامه دار شدن رکود در بازار مسکن حبابی است که توسط عوامل فروش ایجاد شده است. به این ترتیب که عوامل فروش که شامل مالکان و بنگاه داران می شوند  تلاش می کنند قیمت ها را به صورت غیرواقعی و به دلایل غیرموجهی که عمدتا ناشی از سودجویی آنهاست  ثابت نگه دارند. به عقیده آنها تا زمانی که قیمت مسکن به نرخ  واقعی و ثابت  نرسد رکود در بازار مسکن ادامه دار خواهد بود.

خروج از رکود با تغییر مکانیسم فروش ملک

مهدی تقوی اقتصاددان و استاد داشنگاه علامه طباطبایی در گفتگو با نوآوران، تحلیل اخیر را تا حدودی ناشی از ادامه دار شدن رکود بر بازار مسکن می داند و معتقد است از نظر اقتصادی این موضوع نمی تواند توجیه مناسب برای راکد بودن بازار مسکن باشد. او درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن می گوید: این مسئله باید از دو منظر مورد تحلیل قرار بگیرد. یکی بحث اقتصادی آن است که ناظر بر تمام سطوح و عوامل اثر گذار اقتصادی می شود و دیگری تاثیر این تحولات بر بازار راکد مسکن است که باید با شاخص های خاص این بازار مورد ارزیابی قرار گیرد.

این اقتصاددان ادامه می دهد: در بعد اقتصادی، اگر اهداف کلان این طرح ها را مد نظر قرار دهیم، سیاست گذاری‌ها به سمتی است که رونق اقتصادی را هدف قرار داده است و اگر این امر با اتخاذ سازوکار اجرایی لازم همراه باشد قطعا می تواند در بلند مدت اثر خود را بر تمام سطوحی که درگیر رکود شده اند بگذارد.

این کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به همزمانی تحولات در نظام بانکی با کاهش آماری نرخ تورم می گوید: اتفاقات چند روز گذشته تقریبا همسو با یکدیگر بوده‌اند، یعنی همزمان با تک نرخی شدن تورم، سود بانکی و تسهیلات مربوط به وام مسکن هم کاهش چند درصدی داشته است. این مسئله نشان می دهد که پایین آمدن نرخ تورم تقریبا تمام فکت های اقتصادی را برای خروج از رکود تحت تاثیر خود قرار می دهد.

به گفته این استاد بازنشسته دانشگاه تهران، از نظر اقتصادی نتیجه  طبیعی پایین آمدن نرخ تورم این است که قدرت خرید مردم بالا برود و امکان سرمایه گذاری و پس انداز در بانک‌ها برایشان فراهم شود. قطعا این اتفاق در دراز مدت رخ می‌دهد و اثرات آن متوجه بازار مسکن هم خواهد شد اما اینکه بازار مسکن تا چه حد وابسته به این تغییرات اقتصادی است کمی زمان‌بر است و نیاز به شناخت بیشتری از مناسبات حاکم بر این بازار دارد.

او اضافه می کند، مناسبات حاکم بر بازار مسکن به نحوی است که این کالا را در زمره کالاهای غیرهمگن قرار می دهد به نحوی که قیمت خرید و فروش آن در هر نقطه‌ای نسبت به نقطه دیگر تفاوت دارد. این مسئله تا حدود زیادی به رابطه ای که واسطه ها با بازار مسکن دارند بر می گردد.

تقوی در خصوص تمایل مالکان و بنگاه داران برای تثبیت غیرواقعی قیمت ها می گوید: انتظار طبیعی این است که بنگاه داران وارد بازی تثبیت قیمتها به صورت غیر واقعی نشوند و چانه زنی هایی با مالکین انجام دهند تا قیمت را به کف واقعی و آنچه متقاضی به دنبال آن است نزدیک کنند اما در صورتیکه چنین تلاشی از سوی واسطه ها برای ثابت نگه داشتن قیمت مسکن صورت بگیرد فروشندگان باید مکانیسم فروش املاک خود را تغییر دهند و به دنبال فروش املاکشان از طریق آگهی باشند. شاید تنها راهکاری که می تواند پای واسطه ها را در جریان تثبیت غیرواقعی قیمتها کوتاه کند همین فروش املاک از طریق انتشار آگهی در جراید و سایت ها باشد.

تورم تک رقمی نتیجه رکود مسکن

وضعیت بازار مسکن در حالی این روزها مورد تحلیل اقتصاددانان و کارشناسان بازار مسکن قرار می گیرد که داده های بانک مرکزی از دریافت بیش از یک هزار میلیارد تومان تسهیلات در بخش مسکن و ساختمان در فرودین ماه سال جاری حکایت دارد.این یعنی حدود سه درصد از تسهیلات پرداختی سیستم بانکی در فرودین ماه به این بخش اختصاص یافته است.با این همه همچنان رونقی در خرید و فروش املاک مشاهده نمی شود.

جواد زارعی پژوهشگر اقتصادی در این باره به نوآوران می گوید:کاهش نرخ تسهیلات تا حدود زیادی می تواند نقدینگی را به مسیر اصلی آن که در این مورد بازار مسکن است سرریز کند.

این کارشناس اقتصادی، کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی را یکی از مولفه های مهم اثرگذار بر بازار مسکن می داند. و ضمن اشاره به کاهش نرخ تسهیلات مسکن، پیش بینی می کند، نیمه دوم سال 95 نقطه شروع رونق معاملات در بازار مسکن باشد.

زارعی ادامه می دهد: مولفه های زیادی بر بازار مسکن اثرگذارند، اما در پژوهش ها و مدل هایی که ارائه شده دو عامل نسبت به سایرین از اهمیت ویژه‌‌ای برخوردارند. یکی افزایش نقدینگی است و دیگری کاهش نرخ تسهیلات بانکی.

او ضمن اشاره به تک رقمی شدن نرخ تورم و رابطه آن با بازار مسکن می گوید: اساسا یکی از دلایلی که نرخ تورم در آمارها به 5/9درصد رسید همین رکودی است که در بازار مسکن وجود دارد. یعنی با بالارفتن خرید و فروش در بازار مسکن مجددا میزان تورم بالا خواهد رفت و این باید در تحلیل های اقتصادی مدنظر قرار گیرد.

این کارشناس اقتصادی به بیش از 12 مولفه اثرگذار بر بازار مسکن اشاره می کند و می گوید: مولفه های زیادی بر ادامه دار شدن رکود در بازار مسکن اثرگذارند که نمی توان تنها به یکی از آنها توجه کرد. در واقع تمام این مولفه ها می توانند اثر اقتصادی خود را بر مسکن بگذارند. از تغییر و تحولات بازار بورس و سکه و طلا گرفته تا بیماری هلندی و حتی همین توافق هسته ای،  همه و همه روی بازار مسکن اثرخودشان را دارند اما آنچه بیش از همه تاثیر مستقیم بر بازار مسکن می گذارد همان دو مولفه ای است که پیش‌تر بیان شد. بنابراین سایر عوامل مثل حبابی که گمان می کنند در اثر تبانی واسطه ها ایجاد می شود از بعد اقتصادی نمی تواند چندان اثرگذار باشد.

زارعی معتقد است رشد نقدینگی که در اثر کاهش نرخ سود بانکی اتفاق می افتد طی یک بازه زمانی بلند مدت تحقق می یابد و نمی توان با توجه به آن وضعیت بازار مسکن را برای چند ماه آینده تحلیل کرد.

به عقیده او نیز نتیجه طبیعی چنین وضعیتی، اقبال عمومی برای دریافت وام و تسهیلات برای هر دو گروه سرمایه گذار و مصرف کننده است.

این پژوهشگر اقتصادی می گوید: وقتی نرخ سود پایین می آید تمایل و اقبال عمومی برای دریافت وام و تسهیلات بالا می رود و این در هر دو گروه سرمایه گذار و مصرف کننده قابل مشاهده خواهد بود. به این شکل بازار مسکن خیز آرامی به سوی رونق بر می دارد.

به عقیده این کارشناس اقتصادی، نیمه دوم سال 95 شاهد تکان شدیدی در بازار مسکن خواهیم بود.سرریز شدن تسهیلات و پیامدهای افزایش نقدینگی و همگامی سیکل های تجاری با این روند می تواند پیش بینی ها را به واقعیت نزدیک کند.

مهدی تقوی: اتفاقات چند روز گذشته تقریبا همسو با یکدیگر بوده‌اند، یعنی همزمان با تک نرخی شدن تورم، سود بانکی و تسهیلات مربوط به وام مسکن هم کاهش چند درصدی داشته است. این مسئله نشان می دهد که پایین آمدن نرخ تورم تقریبا تمام فکت های اقتصادی را برای خروج از رکود تحت تاثیر خود قرار می دهد.

جواد زارعی: یکی از دلایلی که نرخ تورم در آمارها به 5/9درصد رسید همین رکودی است که در بازار مسکن وجود دارد. یعنی با بالارفتن خرید و فروش در بازار مسکن مجددا میزان تورم بالا خواهد رفت و این باید در تحلیل های اقتصادی مدنظر قرار گیرد.