شهرداری در تجارت پر سود تراکم فروشی

شهرداری نهادی خدماتی و اجتماعی یا بنگاه معاملات ملکی

هفته پیش نشست ریشه های فساد شهری علی رغم تلاش های شهرداری تهران برای لغو آن در دانشکده علوم اجتماعی دانشگاه تهران برگزار شد که به موضوعات تراکم فروشی، ‌واگذاری املاک شهرداری با تخفیف های چهل و پنجاه درصدی، ساخت و سازهای بی رویه پرداخته شد. سال هاست که تراکم فروشی های مازاد غیرقانونی که نه توسط دلالان بازار مسکن که بیشتر توسط خود شهرداری به روالی عادی تبدیل شده است. جدای از قدرت شهرداری بعنوان نهاد حکمران شهر، قانون افزایش تراکم سال 1369 مصوب شورای عالی شهرسازی و کمیسیون ماده 5 که امکان معامله بر سر قانون یا همان طرح های تفصیلی و جامع را فراهم می کند از بازوهای اجرایی این روند بوده است و تراکم فروشی منشا مشکلات عدیده ای برای شهر شده تا جایی که برخی منتقدان از فروش تهران سخن می گویند. در فضایی که شهرداری که باید نهادی خدماتی و اجتماعی باشد خود تبدیل به نهادی برای کسب سود تبدیل شده که بیشترین درآمد خود را از تراکم فروشی های غیرمجاز به دست می آورد شاهد افزایش مشکلات زیست محیطی و اجتماعی در کلان شهر تهران هستیم که ناشی ازاقدامات نادرست شهرداری است.

  1. ۱ ماه،۲ هفته قبل
  2. ۰
شهرداری
نوآوران -

چرا تراکم فروشی؟

برای پرداختن به این موضوع ابتدا باید بپرسیم که تراکم چیست؟ آیا تراکم‌فروشی مغایر قانون است؟ برای درک مفهوم تراکم باید شاخص‌های کنترل آن را ملاحظه کنیم. این شاخص‌ها شامل 1- تراکم واحد مسکونی در سطح، 2- ارتفاع ساختمانی، 3- ضریب سطح اشغال و 4-تراکم ساختمانی است. تراکم ساختمانی، از نسبت سطح زیربنا به کل سطح زمین حاصل می‌شود. این شاخص متداول‌ترین شاخص تراکم محسوب می‌شود. اما مساله‌ این است که آیا این اصول و معیارهای شهری در تراکم‌فروشی رعایت می‌شود؟ آیا مجری رسیدگی به رعایت این شاخص‌ها که شهرداری است، خود را ملزم به لحاظ ضوابط تعیین‌شده می‌داند یا اصلا اصول و معیارهای شهری در تراکم‌فروشی رعایت می‌شود؟

تراکم‌فروشی در ایران از زمانی آغاز شد که دردهه 60 قانون تامین مالی شهرداری‌ها را از بودجه سالانه دولت حذف شد و در نتیجه به ‌علت عدم جایگزینی منابع، کانال تامین مالی از طریق تراکم‌فروشی و تغییرکاربری برای شهرداری مصوب و قانونی شد. بر اساس گزارش مرکز پژوهش های مجلس، شورای عالی شهرسازی در تاریخ ۲۴ دی ماه ۱۳۶۹، با تصویب «ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلندمرتبه‌سازی» موضوع تراکم را به صورت جدی به حوزه سیاست‌گذاری شهری وارد کرد. با تصمیم شورای عالی شهرسازی در این تاریخ، افزایش درآمد شهرداری‌ها با فروش تراکم جنبه قانونی به خود گرفت. این مصوبه عملا حق شکایت افراد بابت موضوع مشرف بودن ساختمان‌های بلندمرتبه و تضییع حقوق شهروندی را گرفت و به افزایش آلودگی شهرها، حذف خانه‌های حیاط‌ دار و معضل تبادل صوت در میان خانه‌ها منجر شد.

یکی از دلایل اصلی کارشناسان برای افزایش تراکم سازی و تراکم فروشی، افزایش نسبت بهره‌مندی مردم از خدمات شهری است اما در صورتی ‌که این نسبت از نرم استاندارد آن فراتر رود و تبدیل به تراکم مازاد شود نتیجه عکس خواهد داد. با افزایش فراوانی ساکنان در واحد مساحت، حجم بالایی از خدمات در آنجا متمرکز می‌شود که همین امر موجب تجمیع آلایندگی انسانی، افزایش آلاینده های خدماتی و صنعتی شده و برای محیط زیست مشکلات فراوانی ایجاد می کند، همچنین این تمرکز در کیفیت ارائه خدمات به شهروندان نیز مشکل ایجاد خواهد کرد و در نهایت موجب کاهش کیفیت زندگی شهری می شود. یکی دیگر از عواقب تراکم سازی مازاد زشت شدن چهره شهر و آشفتگی نمای شهری است. از سوی دیگر عدم رعایت نرم استاندارد تراکم شهری منجر به عدم استحکام سازه‌ها و ساخت بناهایی با ایمنی بسیار پایین خواهد شد. تراکم فروشی از یک‌سو موجب می‌شود ارزش تراکم به قیمت ملک افزوده شود و ملک را در حد کالایی در خدمت بازار تنزل دهد و از سوی دیگر زمینه ملاحظات غیرقانونی و بروز فسادهای مرتبط را فراهم می‌کند.


ساز و کار تراکم فروشی توسط شهرداری

شهرداری بعد از اینکه به نهادی مستقل که حکمران شهر است تبدیل شد برای تامین هزینه های خود شروع به درآمد زایی از راه تراکم فروشی کرد. در حال حاضر بیش از 70 درصد منابع  مالی شهرداری از راه تراکم فروشی غیر مجاز تامین می شود.  روند غیرمجازی که در پوشش قوانین طرح تفصیلی و طرح جامع شهری قانونی جلوه داده می شود و یکی از دلایل آن بدهی‌های مدیریت شهری است که باعث شده شهرداری تهران برای تسویه حساب با پیمانکاران پروژه‌های عمرانی و همچنین کسانی که ملک آنها به عنوان معارض در مسیر طرح‌ها قرار گرفته، راهکار «تهاتر تراکم» را در دستور کار قرار دهد

و به این صورت شاهد افزایش بلند مرتبه سازی و و تبدیل باغ ها و فضاهای سبز طبیعی به فضاهای مسکونی باشیم. کافی است سری به شمال شهر تهران بزنید تا ببینید که چگونه باغ ها و فضاهای سبز طبیعی این مناطق در حال تخریب و تبدیل به ساختمان های بلندمرتبه است. تجارت پرسود فروش مازاد تراکم توسط شهرداری تا آنجا پیش رفته که این سال ها بانک ها و برخی نهادهای دیگر برای تامین مسکن کارکنان خود و با انگیزه کسب سود وارد این روند معیوب و آسیب زا و نابود کننده شهر شده اند.

از رییس جمهوری و وزیر راه تا شورای شهر، صدای همه درآمده است

رئیس‌جمهوری در نخستین اجلاس جهانی شوراها و شهرداران درباره تراکم‌فروشی در کشور بسیار صریح نسبت به این روند ابراز نگرانی کرد و گفت : که همان میزان که اتکای کشور به درآمدهای نفتی مضر است، از آن زیان بارتر، اتکای درآمد شهرداری‌ها به فروش تراکم است" وی در این مورد توضیح داد: "گاهی اوقات برای احداث یک بزرگراه، تونل و مترو از تراکم یا تغییر کاربری اراضی استفاده می‌شود و به تعبیری هم از لحاظ عمودی و هم از لحاظ افقی مشکلاتی برای شهر به وجود می‌آید. چه‌بسا برای احداث یک بوستان و تفرجگاه جدید درختانی با قدمت صدساله قطع می‌شوند و به خاطر یک نعمتی، نقمتی به‌وجود می‌آید. به همان میزان که اتکای کشور به درآمد نفتی مضر است از آن زیان بارتر، اتکای درآمد شهرداری‌ها به فروش تراکم است و برای این کار همان‌طور که باید بودجه کشور از درآمد نفتی جدا شود و درآمدهای نفتی در مسیر سرمایه‌گذاری‌های ماندگار در کشور هزینه شود از آن طرف هم باید منابع درآمد پایدار و سالمی برای اداره شهرها ایجاد شود".

وزیر راه و شهرسازی، عباس آخوندی نیز بارها نسبت به روند تراکم فروشی ها در تهران ابراز نگرانی و گلایه کرده است. برای مثال در همایش ملی توسعه پایدار و متوازن منطقه ای که سال 93 در تهران برگزار شد گفت "در گذشته شهراری ها بی محابا اقدام به تراکم فروشی و کاربری فروشی می کردند که بعدترها این کار را در یک پوشش به ظاهر قانونی مثل طرح جامع شهری و طرح تفصیلی انجام می دهند". آخوندی معتقد است که "بیش از 70 درصد درآمد شهرداری ها متکی بر ساخت و ساز شده است که بخش عمده آن از تراکم فروشی تامین می شود." همچنین آخوندی در یکی دیگر از سخنانش نسبت به افزایش تراکم فروشی مازاد توسط شهرداری گفته بود "راکم‌فروشی موجب سوداگری در بازار مسکن می‌شود".

همچنین اواخر سال 93 رحمت اله حافظی رییس کمیسیون سلامت محیط زیست و خدمات شورای شهر تهران حول حالنا الی احسن الحال را اجتناب از خرید باغات مردم به نام و با قیمت فضای سبز و تغییر کاربری آن به مسکونی و فروش آن به مردم و تعاونی‌های مسکن و شهرداری خواند و آرزوی حرکت قطار مدیریت شهری بر روی ریل عقلانیت و کارشناسی مبتنی بر مبانی علم و فنی را کرد. حافظی گفت در ماده در ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی ماده یک قانون اصلاح حفظ و گسترش فضای سبز در شهر‌ها مصوب 88/4/20 مجمع تشخیص مصلحت نظام چنین آمده است "وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها موظفند در جهت حفظ باغات مخصوصا در شهرهایی که سرانه فضای سبز آن‌ها کمتر از استاندارد است در مطالعات طرح جامع شهر‌ها حتی الامکان باغات را در کاربری فضای سبز پیش بینی کنند اما می‌بینیم که ۱۲۰ هکتار باغات به هم پیوسته کن در پهنه مسکونی قرار می‌گیرند. حافظی در این نطق از کسب درآمدهای غیرقانونی و نامشروع شهرداری از فروش و تغییر کاربری ها گله کرد و نسبت به افزایش این روند ابراز نگرانی کرد."


خبرنگار: آسو جواهری